登记在你名下的房产就是你的吗？律师告诉你：那可以不一定！
婚姻法关于父母出资购房的规定少之又少，但属于那种一看全都会，一用挺难的规定；关于这些规定我会另出文章进行解读。
解锁父母出资新技能之代持协议
——登记在你名下的房产不一定是你的系列文章
一、相关法律法规
1.2017年2月28日颁布的婚姻法若干问题解释（二）
第二十二条 【父母为双方购置房屋的出资】
当事人结婚前，父母为双方购置出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
2.2017年2月28日颁布的婚姻法若干问题解释（三）
第七条 【父母出资购买不动产的认定】
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
二、相关案例
【案号】（2019）闽01民终7259号
【审理法院】福州市中级人民法院
【案件概述】
2012年11月2日，登记结婚。
2013年5月11日，郑圣水、郑颖雯与开发商签订一份《商品房买卖合同》，约定郑圣水、郑颖雯以1501536元价格向开发商购买房屋，郑圣水、郑颖雯应于2012年12月28日支付购房款451536元，余款1050000元申请银行贷款或公积金贷款。
2014年9月12日，以郑圣水为借款人，郑颖雯为共同还款人，二人与上海浦发银行福州支行签订《个人购房担保借款合同》，约定郑圣水向上海浦发银行福州支行借款900000元用于购买讼争房屋。
2017年10月30日，讼争房屋办理了权属登记，登记的权利人为郑圣水、郑颖雯，共有情况为按份共有，二人各占50%份额。
另查，在2012年12月22日、23日、28日、29日，陈华以讼争房屋付款人名义分别支付购房款10000元、90000元、321536元、30000元，上述合计451536元，开发商均出具了相应的购房发票。
2013年5月13日，开发商出具了以郑圣水、郑颖雯为付款方的购房发票，金额为451536元。
2014年7月2日、9月17日，开发商出具了以郑圣水、郑颖雯为付款方的购房发票，金额分别为150000元（该笔款项为陈华丈夫陈学明支付）、900000元（即上海浦发银行福州支行发放的贷款）。
2017年9月21日，开发商出具了以郑圣水为购买方的面积差价款20064元的增值税发票（该款由陈华支付）。
再查，在2014年10月10日至2017年11月15日期间，除2014年11月、2015年5月、11月、2016年2月、2017年2月外，陈华均有向郑圣水的上海浦发银行福州支行的贷款账户（62×××27）汇款，用于偿还按揭贷款。2017年11月15日，陈华向林文英借款870000元并由林文英汇到上述贷款账户用于提前偿还贷款。郑颖雯分别于2015年9月14日、2016年9月19日、2017年9月19日以偿还贷款名义提取住房公积金31200元、21800元、23200元。
2017年12月7日，讼争房屋再次办理了抵押登记，抵押权人为福州农商银行秀峰路支行；2017年12月8日，银行向郑圣水账户发放了贷款1900000元，该款项由陈华支配、使用并偿还。
【法院观点】
本案争议焦点有二，一是陈华与郑圣水、郑颖雯之间存在的是借名买房关系还是赠与关系；二是陈华的请求能否得到支持。
关于焦点一，借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。根据查明的事实，本案讼争房屋的购房首付款、按揭贷款还款、装修费、物业管理费、水电费等费用均由陈华支付，郑颖雯在二审期间提交材料主张陈华用于购房和还贷的大部分款项来源于郑颖雯，但其在原一审、二审、发回重审一审中均未提交，属超期举证，且上述材料在台江区人民法院审理的（2018）闽0103民初4179号郑颖雯诉陈华民间借贷案件中均已作为借贷证据提供，故郑颖雯提供的材料与本案关联性不足，亦不足以证明其待证事实，本院不予采纳。
因本案在案证据无法证实郑圣水、郑颖雯为购房支付款项，且该讼争房屋一直由陈华占有、管理和使用，房屋产权证、购房发票、买卖合同等文件原件由陈华独自保管，讼争房屋办理抵押所获贷款1900000元由陈华支配、使用并偿还，结合购房时开发商先以陈华名义出具首付款发票后变更为郑圣水、郑颖雯名义的事实，可以认定陈华因购房政策限制，借用郑圣水、郑颖雯名义规避政策，本案属因借名买房而引起的纠纷。
关于焦点二，陈华通过借名达到规避限购、信贷政策的目的，在法律上具有一定的可非难性。陈华与郑圣水、郑颖雯的借名关系在当事人之间形成了合同关系，陈华作为借名人基于借名合意对登记权利人郑圣水、郑颖雯享有的是债权。但在不动产物权关系中，法律赋予不动产登记物权设立、转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故借名人与被借名人间的借名约定并不直接发生物权效力，陈华无权在本案中要求直接确认涉案不动产归其个人所有。本案商品房原向外设定抵押贷款，存在他项权益，二审中，陈华提交普通贷款还款凭证及福州市不动产登记和交易中心出具的不动产抵押查封状况，可证实案涉商品房目前已不存在他项权益，商品房具备转让交易的条件，故对陈华要求出名人郑圣水、郑颖雯为其办理房屋过户登记手续的主张，本院予以支持。
【法院判决】
郑圣水、郑颖雯于判决生效后十日内协助陈华办理房屋所有权人变更登记为陈华的手续。
三、律师分析
1.登记在你名下的房产可能因为各种原因不属于你，购房时有条件可咨询专业律师；
2.婚姻法关于父母出资的规定均是基于父母是赠与的角度出发而做的规定，在实践中律师在代理中可以根据客观情况从不是父母出资、借款甚至是代持关系的角度出发来做代理；
3.代持一般不能确权，也有被驳回的风险，不可简单定论。
作者|梁冰律师 广东万诺律师事务所
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于婚姻家事案件多年，尤其在子女抚养、离婚损害赔偿、离婚财产证据的调查取证、离婚房产分割、公司股权权益等与离婚相关的财产争议等方面有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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