法律文集
【案情介绍】
1992年10月，魏某与张某登记结婚。2000年5月，魏某拿出从炒股中获得的收益购买了面积约60平方米的门面房，一年后，拿到了房屋产权证，房屋产权证登记产权人为魏某。2005年10月，魏某与张某因感情不和开始分居。2008年10月，魏某因炒股缺少资金，便将所购门面房卖给同学刘某，双方签订房屋买卖合同。合同约定刘某向魏某一次性付清全部房款32万元，魏某保证房屋产权证清楚无纠纷，否则由魏某负责，并承担由此产生的一切后果。
2006年12月，魏某的妻子张某起诉至法院称，魏某私自将家庭共同购买的房屋卖给刘某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。魏某辩称，该房系由其本人出资购买，而张某对该房未支付任何价款，房屋产权证登记是魏某的，因此其产权应属于其本人，而且双方已因感情不和分居两年，已达到法律规定的离婚条件，张某无权干涉其出卖房屋。而买房人刘某辩称：魏某卖房时，再三表明魏某的妻子不是产权人，无权干涉卖房;而且，魏某能够代替张某做主。
【法院判决】
法院审理后认为，魏某签订的《商品房买卖合同》以及领取的房屋所有权证均合法有效，依据上述文件，魏某为本案争议房屋的购房人和所有权人。按照婚姻法的相关规定，在魏某与妻子张某婚姻存续期间，在没有特别约定的情况下，魏某取得的财产应属于夫妻共同财产。魏某在妻子不知晓的情况下与刘某签订房屋买卖合同，应该视为魏某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益，现妻子主张确认该买卖协议无效，于法有据，对其诉讼请求应予支持。虽然买房人刘某主张魏某的行为属于“日常家事代理”，但经查魏某系处分的不动产，金额巨大，不符合“日常家事代理”范围。遂判决：确认魏某与刘某签订的房屋买卖合同无效。
【小编解析】
本案涉及两个法律问题。第一个法律问题是：由卖房人魏某自己出资购买且房屋产权人登记为魏某的房屋是不是夫妻共同财产。第二个法律问题是：魏某卖房的行为是不是日常家事代理。以下我们分别加以说明。
关于第一个问题。根据《婚姻法》第17条、第19条的规定，婚姻关系存续期间，如无特别约定，夫妻双方任何一方取得的下列财产是夫妻共同财产：工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产(但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外)其他应当归共同所有的财产。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条的规定，其他应当归共同所有的财产是指：一方以个人财产投资取得的收益;男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。以案中所述判断，即便魏某所购房屋出资全部是其个人，而其妻子分文未出，但因双方并未就该财产作出特别的约定，因此该房应为夫妻共同财产。基于此，魏某同其妻子张某对房屋有平等的处理权，而不论双方是否已经分居。
关于魏某私自售房的行为是不是日常家事代理的问题。此处，首先需要明确的是日常家事代理制度的含义：是指夫妻因日常事务而与第三人交往的法律行为应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承担连带责任的制度。简单地说，对于部分家庭事务，夫或妻一方可以对外单独“我说了算”。
