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婚前一方承租的公房，婚后以夫妻共同财产购买房屋产权，离婚时如何分割
【案件简介】
原告A
被告B
A、B系再婚夫妻，于1999年登记结婚，婚后未生育子女。婚前及婚后初期，双方夫妻感情尚可。近年来，双方因为家庭琐事产生矛盾，致夫妻感情不睦。2013年1月，B曾向法院提起诉请要求与A离婚，后经法院审理于2013年4月判决不准予离婚。2013年12月，B再次向法院提起离婚诉讼，后驳回起诉。
玉屏南路房屋原系B于婚前承租的公房，2000年购买房屋产权，权利人登为A、B按份共有，各享有二分之一的产权份额。审理中，双方协商一致玉屏南路房屋目前市场价值为800000元。 【各方观点】
A诉称：A、B系再婚夫妻，婚后未生育子女。婚后一直感情不和，双方分居至今已有一年多，故诉至法院要求判令：一、解除A、B婚姻关系；二、依法分割夫妻共同财产：上海市长宁区玉屏南路房屋，要求各半分割。
B辩称：对于A诉称的双方认识、登记结婚的时间均无异议，A、B双方夫妻感情确已破裂，故B同意离婚。对于A主张的玉屏南路房屋，B同意作为夫妻共同财产进行分割，但不同意A的分割方案及分割比例。
【法院观点】
法院认为，关于夫妻共同财产分割的问题。玉屏南路房屋产权取得于婚姻关系存续期间，应属于A、B的夫妻共同财产，在离婚时应一并予以处理。综合考虑房屋来源、房屋产权登记情况、房屋目前价值等因素，法院酌定玉屏南路房屋归B所有，B应给予A玉屏南路房屋折价款400000元。
【律师评析】
公房，是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。
根据《婚姻法司法解释（二）》第19条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但由于公房适用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在婚姻关系存续期间，用共同财产将原有公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时一概不考虑原一方承租时的使用价值也有失公允。针对司法实践遇到的具体情形，《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》作出如下规定：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。
2、一方婚前承租的公房使用权，是以个人财产支付对价方式取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所得，产权房的剩余价值按共同财产分割。
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
值得注意的是，上述规定的前提是购买公房产权使用的是夫妻共同财产。如果承租一方使用个人婚前财产在婚后购买的产权，该房屋是否还属于夫妻共同财产呢？此问题在实践中是颇有争议的。原则上，婚后夫妻双方购买一方婚前承租的公房，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。但如果购房款是个人婚前财产的，依据《婚姻法司法解释（一）》第19条的规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”，则应当认定所购房屋是个人财产。
本案系争房屋是B于婚前承租的公房，并在婚后购买了房屋产权，权利人登记为A、B按份共有，各享有二分之一的产权份额。依据《婚姻法司法解释（二）》第十九条的规定，应属于夫妻共同财产；具体分割时，本案法院在综合考量该房屋来源、房屋产权登记情况、房屋目前价值等因素，酌定系争房屋归B所有，由B给予A相应房屋折价款。
——本文摘自《离婚案件房产分割司法观点集成》主编：郁忠 副主编：赵莉 李辉
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于婚姻家事案件多年，尤其在子女抚养、离婚损害赔偿、离婚财产证据的调查取证、离婚房产分割、公司股权权益等与离婚相关的财产争议等方面有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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